房地產企業資金管理的思考(共4100字)

摘要：受國家宏觀調控政策的影響，房地產企業的墊資金額較大，資金回流受限，易導致現有房地產企業資金鏈出現斷裂等問題。如何提高資金使用效率，更好的管控資金，降低資金成本，成為很多房地產企業尤其是中小房地產企業亟需解決的問題。文章闡述了房產企業資金管理的重要性，以及目前房地產企業資金管理存在的問題，并且提出相應的解決措施，以期能使房地產企業更好的做好企業內部的資金管理，降低資金使用成本。

關鍵詞：房地產企業；成本管控；資金管理

一、房地產企業資金管理的背景、重要性

由于房地產企業的存貨建設周期較長，因此受各個地方房產政策以及貸款基準利率的約束性較大，這導致企業的資金融資成本高、融資難度大。根據中國指數研究院的數據，2018年前三季度的樓市處于低位運行狀態，各縣城市成交量同比均降。根據CREIS數據顯示，2018年其所監控的23個城市，16個區縣的成交面積同比下降，截止到2018年09月末，中指檢測的主要城市的庫存總量環比上升9.3%，這表明已開發的房地產受現有市場行情的影響成交量有所下降。由于大部分房地產企業的融資主要依靠開發樓盤的抵押貸款和房產銷售來實現，因此，庫存量的提升勢必給企業帶來資金壓力。與此同時，銀行房屋貸款基準利率的調整，導致企業的資金流入量減少，而房產局對購房資金更加嚴格的資金監管審批流程也導致了購房者必須將資金匯入監管戶，且要在監管戶中存放一定時間，才可以轉入正常賬戶使用，導致房地產企業資金回流的及時性受到了影響，造成現金的流入量短期內很難彌補房地產企業前期的開發成本及土地、鋼材等原料的現金流出量。此外，受政策影響，房地產企業拿地后資金的閑置期間縮短，且不能由企業根據市場行情自行決定開發區，導致其拿地后就要立即投入開發階段，可控的時間和空間較小。并且，許多中小房地產企業由于受融資渠道的限制，很難通過除抵押貸款外的渠道進行大額資金融入，而抵押貸款后，如果無法及時通過獲取銷售收入來取得資金還款，就容易造成資金鏈斷裂，甚至導致企業破產清算。為保持房產企業的持續發展，企業應重視并加強資金管理工作，以實現房地產企業的可持續發展，防止資金鏈斷裂。

二、房地產企業資金管理存在的問題

（一）房地產企業資金壓力較大

由于土地屬于稀有資源，政府地價逐年調高，房地產企業拿地成本較以前年度不斷上升，且需一次性支付全額購地款，留給企業的籌資時間和空間較小，給企業帶來了較大的資金壓力及較高的籌資成本。此外，房地產企業在項目竣工后會根據工程量大小一次性支付房屋質量保證金，該部分資金由房地產企業直接匯至政府相關監管部門的指定賬戶，等到房屋質量保證期后，再由政府監管部分轉到相關的總承包商賬戶，作為房地產企業的工程款。該部分資金由于政府相關監管部門的介入，因此很難通過與總承包商的協商分批分次支付。再次，由于房屋的不動產性質，市場房價除了受限購限貸及資金監管賬戶政策的影響之外還受到所處地段相關互補性行業的影響較大，從而導致部分房產的銷售受到影響，給企業的資金回流增加了難度，造成房地產企業的資金回流速度較為緩慢，從而造成企業資金壓力較大。

（二）項目開發階段所需材料價格及人工成本難以預測及控制，資金預算管理難以落實

由于房地產企業的開發周期較長，原材料如鋼材、沙土石料價格波動大，很難在原材料價格較低時一次性采購所需要的所有原材料，且在工地上原材料很難實現精細化管理。另外，有些原材料很難實現存儲,如混凝土，對于該部分原材料就要即用即買，因而在項目開發階段需要分批分次采購原材料，所以企業很難就一個項目作出完整的財務資金預算及需求計劃，有很多企業即使根據企業自身情況制定了短期的（一年以內）的資金需求計劃，但作用也并不明顯。與此同時，由于原材料受市場價格影響波動較大，且房地產企業在與總承包商所簽訂的承包合同中，大多會有原材料價格漲幅超過5%，需要開發商額外支付一個提前約定好的價款作為應對原材料價格上漲的合約事項，那么該部分價款壓力就轉嫁到房地產企業中了。這部分款項受市場的控制較為明顯，很難做到合理的規劃預算，因而會給房地產企業帶來額外的資金壓力，從而導致很多房地產企業的資金預算管理制度和要求無法落實。

（三）房地產企業的財務人員未能參與到項目中

房地產企業財務人員與項目人員的溝通不到位，信息不對稱，企業的財務人員未能及時有效的參與其中，導致企業財務人員未能從簽訂合同階段就介入，只是被動的接受有關項目的合同及付款計劃，無法增強企業財務支付節點的談判能力。

（四）房地產企業未能做到收支聯動管理

房地產企業很難通過以銷定產的方式來實現資金流的管理，其項目開發與房產銷售存在一定的脫節情況，從而導致房地產企業某一時間段的資金回流量不足，而資金需求量過大，增加了企業的融資成本，也帶來資金成本的增加和高財務風險的產生。

三、解決對策

（一）建立合理的資金審批制度

房地產企業應建立完善的資金使用審批流程，提前做好資金的規劃審批，將長期的資金使用按階段劃分至各個階段。對各階段超出預算的的資金支出部分，要建立支付審批臺賬，定期進行復核評估分析，確認當期的超預算支付部分確實沒有延期支付的可能性，或當期支付較延期支付所負擔的成本低。

（二）財務人員參與整個業務階段

財務人員與建設及業務部門要保持信息的溝通及時完整，全過程參與到施工合同的訂立以及房產預售等階段，以有效的了解到各階段的資金使用情況以及資金回流時間，從而更好的進行資金合理安排，達到降低資金使用成本的目的。除一些必須一次性開支的剛性資金需求，其余部分可按照資金量收定支。財務人員應參與到業務人員的銷售中，及時追蹤銀行放貸情況，關注各業務人員所售房產銷售的尾款收回情況，建立實時追蹤制度，確?？铐椏焖偌皶r安全的回收。將項目開發所需資金及房產預售所收資金進行聯動，確認以收定支的額度范圍。

（三）將資金的使用與資金的籌措進

行聯動考慮房地產企業應做好資金預算，確保資金預算的合理性，從而降低后期的執行難度，使資金預算不流于形式，能執行到位，并按照預算合理的籌措資金，使資金的使用金額和籌措資金相匹配，防止出現資金用量不足導致資金鏈斷裂和資金短時間內流動性過高，造成資金成本較高的問題。

（四）建立對沖機制

面對鋼材等原材料價格持續增長的問題，可通過購買貨物期貨的方式，建立現貨與期貨的對沖體制，進行原材料的套期保值，提前預定有關鋼材在未來期間的購買權，以合理防范未來原材料價格上漲而帶來較高的資金流出風險，減少前期原材料價格較低時的資金占用量，降低原材料管理成本。但此種方法操作較為復雜，需要謹慎處理。

（五）拓寬房產銷售渠道

目前市場上房產的主要的銷售方式是房企自行銷售和委托相關的房產代理單位銷售，房產銷售渠道單一。房地產銷售企業要積極開發銷售思路，拓寬銷售渠道和銷售方式，創新銷售方式方法，以提升房產企業的銷售能力，從而提升資金的回流速度，達到有效的降低資金成本的目的。也可以通過對相關互補性產業的投資來拉動待售房產的需求，要求以更快的速度完成銷售，回流資金。

（六）建立風險管理及預警體制

房地產企業的開發周期長，對市場的預測性及應變性較差，因此，應建立健全適用的資金風險預警及管控體制，分散風險，增強房地產企業風險敏感性，根據財務數據、非財務數據，做好相關數據的分析，修正目標指標，以合理預警財務風險，與此同時，應全員提升資金管理意識，保持全員的資金敏感性，在合理范圍內做到早收晚付。

四、結語

房地產企業具有營業周期特殊，對資金需求量大，回籠資金速度較慢的特點，因此，其加強資金管理尤為重要。房地產企業要加強資金管理建設，積極推動資金預算體系的完善及執行，建立健全資金的審批制度及流程，加強資金風險管控體系建設，建立全員參與的資金風險預警體系，提高企業整體的資金風險管控意識，以降低資金的使用成本，預防資金鏈斷裂風險，與此同時，企業也應積極拓寬銷售思路，創新銷售渠道及方法，加快資金回籠速度，不斷提高資金周轉率和資金使用效率，，以促進企業的整體優化發展。

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作者：陸梅單位：安徽宇晟投資發展集團有限公司