碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產，信達再次接手融創、佳兆業項目

  • 多城房地產項目白名單落地，出險項目難獲益

  本月監管重啟PSL、降準釋放穩市場信號，為呵護市場流動性，相繼推出16條金融舉措、放松經營性物業貸款條件、建立房地產融資協調機制并確定首批名單。1月26日住建部住召開城市房地產融資協調機制部署會，本次“白名單”融資支持轉向項目層面，偏向于?？顚Ｓ糜诒＝粯?，至月底南寧、重慶、昆明、青島房地產項目白名單相繼落地。據知情人士透露，獲得融資支持的項目需要滿足5個條件，其中“有抵押物、預售資金未挪用”等兩項要求，出險項目較難滿足，受益對象主要集中于頭部房企和地方國企。

  • 信達再次接手融創海南項目及佳兆業深圳舊改

  本月信達地產公告稱，廣東信達地產、中國信達、信達資本以9.75億的總認繳額共同出資成立蕪湖信湖產業投資合伙企業（有限合伙），收購融創海南項目51%股權及債權；臨近月底，信達資管替代佳兆業，成為深圳王母舊墟中山里舊改項目新的申報主體。此外，繼華融并入中信集團后，本月監管將東方、信達和長城三大AMC并入中投旗下的中央匯金，推動其以市場化方式參與問題企業的救助，未來AMC監管會更加順暢。

  • 碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產

  本月重點監測房企共涉及23筆并購交易，披露的交易對價約196.5億，同比減少31%、環比減少29.2%，年初并購熱度有所下滑。本月碧桂園、融創、中駿、中南、華夏幸福和萬達等出險房企尋求處置旗下資產，其中碧桂園處置最為積極。碧桂園38億掛牌廣州多宗資產，資產覆蓋辦公樓、酒店、公寓樓、商業等多種物業類型；此外碧桂園近期正考慮計劃出售海外資產套現，擬4.5億英鎊（折合人民幣41億）拋售倫敦住宅項目，2.4億澳元（折合人民幣11.3億）出售澳洲悉尼地塊部分權益，目前正在與投資者接洽中，有望2024上半年完成資產出售，可有效緩解其債務壓力。

  01 并購政策

  多城房地產項目白名單落地
出險項目難獲益

  本月中央層面加大金融支持房地產力度，重啟PSL、降準及定向降息釋放積極信號，推出16條金融舉措、放松經營性物業貸款條件、建立房地產融資協調機制并確定首批名單，用好用足現有的房地產金融支持政策，更加精準支持房地產項目合理融資需求，呵護市場流動性。

  本月26日住建部住召開城市房地產融資協調機制部署會，加塊首批房地產項目名單落地。本次融資支持轉向項目層面，意在將集團與項目風險相隔離，偏向?？顚Ｓ糜诒＝粯?；至月底，南寧、重慶、昆明、青島房地產項目白名單相繼落地。據知情人士透露，獲得融資支持的項目需要滿足5個條件，即項目處于在建施工、有抵押物、接受貸款封閉管理、預售資金未被抽挪或已及時收回、制定貸款使用和項目完工計劃。其中“抵押物、預售資金未挪用”兩項要求，出險房企很難滿足，受益對象主要集中于頭部穩健房企和地方國企。

  地方政府層面，本月住建部表態充分賦權地方調控，打開各地因城施策操作空間。當月47個城50次政策放松，頻次基本與去年12月相持平。上海、廣州、蘇州再度松綁限購政策，核心城市房地產調控政策仍存在不少松綁空間。

  02 并購金融

  信達再次接手融創海南項目及佳兆業深圳舊改

  本月租賃龍頭建信（建行旗下）與外資睿星組成基金擬3.7億接手空置超過6年的上海輕工國際大廈，計劃改造成為長租公寓，未來不排除以發行REITs的市場化方式盤活資產。

  此外，本月信達系紓困表現活躍。15日信達地產公告稱，廣東信達地產、中國信達、信達資本以9.75億的總認繳額共同出資成立蕪湖信湖產業投資合伙企業（有限合伙），收購融創海南項目51%股權及債權。由于海南項目剩余49%股權由信達地產持有，信達系全資接盤海南項目，信達地產負責后續的操盤、開發和銷售，憑借母公司紓困優勢，其土儲得以逆勢擴張。臨近月底，信達資管替代佳兆業，成為深圳王母舊墟中山里舊改項目新的申報主體，而該項目最早由平安信托2021年底介入進行資產保護，后將項目公司股權債權轉移給信達系進行盤活。

  四大AMC中信達最具資本實力，承擔更多“金融穩定器”責任，紓困房地產的頻率和規模都處于同業翹楚。而本月惠譽集中下調四大AMC評級，認為政府對四大AMC支持傾向減弱，動態降低AMC紓困動力；疊加四大AMC涉房風險敞口高，給其資產質量或是盈利能力帶來壓力，最終盈利的恢復速度將取決于房地產市場是否改善。目前無論是監管層還是市場認為四大AMC紓困力度仍有較大提升空間，繼華融并入中信集團后，近期將東方、信達和長城三大AMC并入中投旗下的中央匯金，推動其以市場化方式參與問題企業的救助，未來AMC監管會更加順暢。

  03 行業并購

  碧桂園90億處置廣州和海外多宗資產

  根據CRIC監測，2024年1月重點監測房企共涉及23筆并購交易，披露交易金額的有15筆，總交易對價約196.5億人民幣，同比減少31%、環比減少29.2%，年初并購熱度有所下滑。

  交易進展來看，本月6筆交易處于掛牌狀態，2筆披露底價的交易對價合計49.2億；3筆涉及對價46.3億的交易簽署轉讓協議，其中新湖中寶30億轉讓上市公司18.43%股權予衢州國資，建發國際12.2億向建發房產收購福州鼓樓地塊等。10筆完成的并購交易中6筆披露交易對價，披露的對價21.8億，其中萬達繼續自救，將佛山萬達廣場商管公司轉予美的置業，將上海金山萬達廣場出售給中聯基金，這已經是中聯基金近期接手的第4家萬達廣場。此外，傳言交涉中、進行中和訂立框架協議涉及的交易規模分別為41、35.3和3.1億。

  本月碧桂園、融創、中駿、中南、華夏幸福和萬達等出險房企尋求處置旗下資產，其中碧桂園處置最為積極，碧桂園38億掛牌廣州多宗資產，資產覆蓋辦公樓、酒店、公寓樓、商業等多種物業類型；此外碧桂園近期正考慮計劃出售海外資產套現，擬4.5億英鎊（折合人民幣41億）拋售倫敦住宅項目，2.4億澳元（折合人民幣11.3億）出售澳洲悉尼地塊部分權益，目前正在與投資者接洽中，有望2024上半年完成資產出售，可有效緩解其債務壓力。

  交易標的物業類型看，與上月比較，本月多元化類并購額占比明顯有提升，11筆涉及商辦、文旅等領域的多元化投資，披露的交易金額86.8億，占到全部規模的44.2%，環比增加17pct。商辦資產出售熱度較高，7筆交易披露的交易對價71.1億，占比36.2%，其中凱德32億完成出售北京雙井項目、北京凱德星貿項目。北京雙井項目年化NPI收益率2.8%，低于一線購物中心的資本化率（約4.3%-5.3%），因而選擇調整資產組合，而凱德選擇將北京星貿項目出讓予友邦人壽，并非拋售意圖，而是以輕資產的資管模式繼續管理項目，獲得經常性收入。