陽臺改廚房，廚房改廁所！私自改造房屋結構誰來管？

“幾年了，一直沒有解決。”北京市朝陽區居民王珍（化名）近日向《法治日報》記者反映，幾年前她家樓上的一位業主在裝修時把陽臺改造成廚房，引起鄰居們不滿。投訴到物業公司后，物業公司通知該業主將房屋結構恢復原狀，但其一直不予理睬。這事兒多次協商未果，就這樣不了了之。王珍對此十分無奈。

記者在調查中發現，業主在裝修房屋時私自改造房屋結構的現象并不少見。除了將陽臺改造成廚房外，還有的將廚房改造成衛生間，把入戶門由內開改外開等。

根據《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，房屋結構不能隨意改造。將沒有防水要求的房間或者陽臺改建為衛生間、廚房間的，屬于違法行為?！?/p>

受訪專家認為，業主在裝修房屋時私自改造房屋結構不但違法，而且影響鄰居的居住安全，還會對建筑物造成損害。治理私自改造房屋結構現象，應把好關口，在小區管理規約和物業公司服務合同中，列入對業主裝修時私自改造房屋結構的禁止性規定和相應的違約責任；行政主管機關設置專門的投訴電話，受理群眾對違法拆改的舉報并予以嚴查，提高私自改造房屋結構的違法成本。

幾年前，王珍所在單元樓的一位業主裝修，把陽臺改成了廚房，還安裝了落地櫥柜、煤氣灶和抽油煙機，改了水路并在陽臺的一側安裝了水槽。一到做飯時間，油煙和排水問題就會影響周圍鄰居。為此多位居民找到物業公司反映情況，物業公司通知該業主，明確不允許將陽臺改為廚房，并在樓道里張貼了告示。

王珍告訴記者，物業公司上午貼了告示，下午就被人撕掉了。居民們在社交群里議論紛紛，要求物業公司解決此事，但改造房屋的業主和物業公司都沒了后續動作，問題到現在依然存在。

同樣因鄰居裝修改造房屋造成不便的還有家住北京市四環外一老小區的邱女士。

邱女士住的是一棟18層高的塔樓，每層住戶多，且樓道較為狹窄，因此當初建造的時候每棟居民的戶門都是向內開的。2022年，一對小夫妻買下她家旁邊的房子，兩家的門呈90度夾角緊挨著。沒想到，小夫妻倆在對房子進行裝修時，把戶門內開門改成了外開門。一旦對方家門開到最大，不僅門把手經常砸到她家門上，還會把她家的門完全堵住。

“有天早上我出門，結果‘兩眼一黑’，原來是鄰居也要出去，他們家的門把我們家堵得嚴嚴實實，我只好等他家把門關上才能出去。”邱女士說，這種情況經常發生，導致每次出門前都要先聽聽有沒有開門聲，這讓她覺得十分不便。

記者近日走訪北京市多個小區注意到，“廚房”是最常被改造的：有的小區房屋格局是廚房附帶一個陽臺，有不少業主將灶臺挪至陽臺，并將煙囪改道，直接從陽臺排油煙，廚房只留操作區；有的小區房屋格局是客廳外有陽臺，有業主直接將陽臺作為廚房，操作區和灶臺都在陽臺上。公開資料顯示，還有一些業主將廚房改為衛生間?！?/p>

那么，業主在裝修時能否私自改造房屋結構？　

北京聯合大學應用技術學院教授李凌認為，業主在裝修時將自家廚房改成衛生間、將沒有防水要求的陽臺改建為衛生間或廚房等行為，不但違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，而且對鄰居、對自己、對建筑物的安全都是有害無益。比如建筑物設計本身考慮了排水、防水、排風等問題，安裝了水管、燃氣管道和排風管道等，私自改造房屋結構會影響這些管道的安全?！?/p>

“建筑物內的廚房煙道通常是公共煙囪，改成衛生間后，盡管使用的地漏含有密封性能，但是不管怎樣密封，時間久了總會有衛生間的味道散發出來，在廚房煙道排衛生間的氣體，影響樓上的居民。而對樓下鄰居來說，樓上業主私自將廚房改衛生間，嚴重影響其他居民的居住體驗和生活質量，心理上會感覺十分不適，還存在漏水、滲水等安全隱患。”李凌說。
 

記者梳理公開資料發現，有不少業主因私自改造房屋結構而受到處罰。
　　

近日，浙江省溫州市龍灣區綜合行政執法局對一起將“沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間”違規裝修案件下達處罰決定書，責令其限期恢復原狀并依法繳納罰款750元。
　　

2023年12月22日，龍灣區綜合行政執法局永中執法中隊根據移送案件，立案調查某戶涉嫌違法裝修，擅自將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間，并在房間里安裝了水管、馬桶等設施。
　　

經調查，當事人在室內裝修過程中將房屋原規劃設計圖紙上兩處衛生間推平并分隔成8個房間，每個房間帶一個衛生間，對外出租，存在將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的違法行為。

上海市寶山區也曾發生過承租人私自將陽臺改為廚房而受處罰的案件。

據報道，上海市寶山區月浦鎮月浦中隊接12345市民熱線舉報，稱某住戶經常在陽臺燒菜，存在油煙擾鄰現象。執法隊員現場檢查發現，此房屋已由產權人出租，承租人在房屋陽臺西側墻壁安裝一臺小型抽油煙機，用于電磁爐燒菜。

執法隊員認為，房屋陽臺在使用性質上不允許改做廚房，該承租人的行為違反了《上海市住宅物業使用規定》相關規定，遂依法向其開具《責令改正通知書》，責令其限期改正。

在國家已有明確規定且處罰案例頻頻的情況下，為何仍有不少居民私自改造房屋結構？

家住北京市郊區的陳女士告訴記者，她是聽從了裝修人員的建議將自家陽臺改成廚房。

彼時，陳女士買了一套50平方米大小的二手房，沒有客廳，只有一個小門廳。裝修時，裝修人員告訴她，她家的廚房連著北陽臺，可以把北陽臺改造成廚房，這樣家里的空間利用率會高一些。陳女士覺得裝修人員說得有道理，就同意了裝修方案，在陽臺的一邊裝水池子，在對面裝燃氣灶。

“最麻煩的是管道改造。裝修人員先讓我聯系燃氣公司改了燃氣管道，直通放在陽臺的燃氣灶。為了改造下水道，裝修人員把衛生間和陽臺之間的隔離墻開了一個圓孔，將PVC下水管道貼著墻邊從陽臺直通衛生間里，用一個三通把水管接到洗臉池的下水管上，直接排進下水道。”陳女士回憶，“當時根本沒想到這樣做是違規的。”

北京市康達律師事務所高級合伙人、北京市物業管理行業專家庫專家孟麗娜分析，一些業主私自改造房屋結構的原因包括多個方面，比如對房屋的空間布局不滿意，想要提高房屋的實用性、便捷性；為了增加房屋的空間或使用面積；物業公司和相關部門的監管沒有跟上，未及時對業主此類行為進行監督或者處罰，導致一些業主認為違法成本不高故隨意改造房屋。

在李凌看來，一些業主缺乏基本的建筑知識和法律意識，未認識到改造后對房屋造成的安全隱患和可能承擔的法律責任，甚至曲解法律。

“民法典規定業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，但這種權利的行使不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。一些業主缺乏對公序良俗的基本尊重，只考慮自己的利益，沒有意識到這樣做破壞了公共利益、鄰里關系。”李凌說。

實際上，早在2002年，原建設部頒布的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》就明確規定“將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的”，對于裝修人和裝飾裝修企業，由城市房地產行政主管部門責令改正，并處罰款。

2023年6月，住房和城鄉建設部發布關于進一步加強城市房屋室內裝飾裝修安全管理的通知，要求按照誰所有誰負責、誰使用誰負責的原則，城市房屋所有人、使用人是房屋室內裝飾裝修安全管理的第一責任人，實施房屋室內裝飾裝修活動應當嚴格遵守有關法律法規規章規定，禁止“未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體”的行為。

還有一些地方通過立法的方式禁止住宅裝修擅自變動房屋主體結構。例如《廣州市物業管理條例》規定，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室、客廳、書房和廚房的上方等。

那么又該如何進一步治理實踐中居民私自改造房屋結構的現象？

孟麗娜建議，在小區管理規約以及物業公司服務合同中，增加對居民裝修時私自改造房屋結構、損害其他業主權益的情形的禁止性規定以及相應的違約責任，賦予業主委員會、物業公司對違規行為的制止、勸阻、公示、報告的權利，并有權起訴相關業主要求承擔法律責任。

李凌提出，要對業主進行教育，厘清房屋改造需要注意的問題。房屋改造雖為業主的自由，但需在規定允許的范圍內進行，應確保所有改造活動都符合法律法規，包括建筑、規劃、環保和消防等相關法律法規；改造設計方案應確保結構安全；對廚房、衛生間等有特殊功能的區域不要隨意調換；另外，考慮到改造可能對鄰里造成的影響，應提前與鄰居溝通。

“物業公司也應加強監管。在業主簽訂裝修協議時，就要提醒業主裝修的注意事項，并在裝修過程中及結束時上門檢查，對違規行為及時制止，以維護業主的合法權益和鄰里關系的和諧穩定。”李凌說。

孟麗娜還提到，行政主管機關可設置專門的舉報電話，受理廣大群眾對違法拆改的舉報，鼓勵群眾進行監督；執法機關加強巡查防控，劃定片區、明確責任，及時巡查發現、快速有效處置、做好跟蹤反饋；行政機關還要定期開展集中整治行動，嚴厲打擊私自拆改房屋的違法行為，發現一處，糾正一處。

“進一步完善相關法律規定，增加私自拆改房屋的違法成本，如提高處罰標準或加大懲戒力度，要求存在私自拆改行為的業主在整改前限制其不動產交易等。”孟麗娜說。