怎么計算一個項目的最佳容積率？

容積率數值對應的建筑類型
一、基本概念
1．建筑密度：某一基地范圍內，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（％）計算。
由定義可以看出：建筑層數與容積率成正比——如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數越多，容積率就越大。
2．綠化率：某一基地范圍內，所有綠化占地面積與基地面積的比率，一般按百分比（％）計算。
   從以上兩個定義可得知，綠化率與建筑密度成反比。
3．容積率：項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。
計算公式：容積率=總建筑面積÷總用地面積（當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算）
容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
4．容積率的內涵及其特性
容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。
容積率具有如下特性：容積率表達的是具體宗地內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。
容積率(R)、建筑密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C•H，此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。
容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。
房屋的單方開發成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
樓面地價＝宗地總價／宗地內允許總建筑面積＝土地單價／容積率
因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。
容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，由于占地面積是一定的，地價確定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。
5．容積率對地價的影響規律
影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配，使地價的變化趨于復雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。

具體表現在以下幾個方面：
遵循“報酬遞增遞減規律”。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。
容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值后若繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般
不嚴格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。
容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域，特別是城市邊緣區，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。
容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。
6.對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

三、容積率與物業類別
充分了解容積率對項目品質的影響，對我們的項目定位和規劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應的容積率數值。
1．容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。
2．容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅項目，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。
3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。
4．容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。另外容積率在0.8－1.0時也可以考慮疊加別墅（3－4層）；容積率在1.0-1.2時也可以考慮做花園洋房（4－5層）；
5．容積率1.2－1.5，正常的多層項目，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是一大賣點。
6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項目。
7．容積率2.0－2.5，正常的小高層項目。
8．容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環境會很差。
9．容積率3.0－6.0，高層項目（19－33層，樓高100米以內）。
10．容積率6.0以上，摩天大樓項目
　注：按《高層民用建筑設計防火規范》（GB 50045-95）：在我國凡 10層及 10層以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都屬于高層建筑。為與目前住宅建筑設計上的慣例一致，故細分定義“小高層”、“中高層”、“高層”三個樓層分段。

四、容積率與物業類別的綜合運用
1．各類物業面積計算與容積率：通過各類物業容積率范圍建立不等式方程求解即可計算出每類物業的最大或最小面積。
2．參考地段位置，結合開發商特點與市場情況選擇物業配置。

五、最佳容積率的相關理論模型
1、理論基礎
在其它住宅屬性不變的前提下，隨著容積率的提高，消費者對高層或高密度住宅愿意支付的價格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低，當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，因此，兩者之間存在一個利潤最大化的理論值。
一定的土地轉讓、建安等成本條件下，項目的利潤取決于產品的單價和產品的總量，也就是總面積——容積率決定了總面積，也決定了單價，而隨著項目容積率的上升，售價并非等比例下降，(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)，因而總利潤額隨容積率的上升而上升，當容積率高出最適容積率的數值的時候，產品的品質開始下降，售價下降，利潤下降。在最適容積率點上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤最大。

2、土地增值模型
在房地產評估中，通常運用以下兩種模型對方案進行評價，以確定項目的最佳容積率。一般而言，房地產的增值主要來源于土地增值，因此，當某種物業類型的土地增值達到最大化時，即是該項目適合的開發物業類型，而此時的容積率也是項目的最佳容積率。在進行模型計算時，需要用到以下經驗數據，對各方案進行模擬評估。
物業類型 參考容積率
獨幢 0.4-0.5
聯排 0.7-0.8
多層 1.2-1.5
小高層（12層） 2.5-3
高層（13層以上） 3.5-5
模型假設條件：設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種產品的用地比例為Xi，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種產品的每平米土地增值為Zi，則：
每平米土地增值（Zi）=[售價×（1-營業稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-不可預見費-利息費用]×參考容積率-每平米土地費用
利潤最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J
示例：假設一項目的土地面積為2萬平米，最高容積率為1.2，土地費用為5000萬元；多層售價5500元/平米，參考容積率1.5；別墅售價8500元/平米，參考容積率0.5。
那么
多層住宅每平米土地增值=（5500-850-200-25-42-42-220-302）*1.5-2500=3228元
別墅住宅每平米土地增值=（8500-1200-250-36-60-60-340-468）*0.5-2500=543元
別墅與多層住宅費用簡表
項目名稱 別墅 多層住宅參數
建安成本 1200 850 元/平米
專業費用 250 200 元/平米
管理費用 36 25 建安成本的3%
不可預見費 60 42 建安成本的5%
利息 60 42 建安成本的5%
銷售費用 340 220 收入的4%
營業稅及附加468 302 收入的5.5%
通過計算機可以算出容積為1.2，別墅與多層用地比例為0.3:0.7時，即多層住宅面積21000平米，別墅面積3000平米，土地增值達到最大值4845萬元。
某種物業類型的土地增值最大，即可視為開發此種物業類型地塊能夠獲得最大利潤。由于政府規劃以及地塊本身的一些限制，使得最佳容積率與實際容積率是有差距的，但我們能夠通過模型計算，找到項目開發的最佳物業類型及其容積率，以減少理論與實際之間的差距。
3、求解步驟
首先，通過前期的市場調查，了解市場上各物業形態的售價及銷售情況，給產品定位提供必要信息；同時，結合地塊SWOT分析及規劃指標，對各種物業形態的可行性進行初步分析。
第二步，通過模型計算，求出各物業類型的土地增值大小，并對其進行由高到低的排序，找出適合項目開發的物業組合，以減少不必要的計算過程。
第三步，確定合理的容積率。
最后，結合總平規劃對項目具體數據進行調整，以適應實際需求。
4、相關運用
提高容積率可以有效地分擔地價成本，因此，很多項目都以做足容積率為前提，但是改變一下物業類型或降低容積率，同樣能夠起到增值的目的。
A、不改變容積率，但改變物業類型
在建筑密度不變時，容積率的提高，表現為層數的增加；而當容積率不變時，層數的增加，表現為建筑密度的降低。有些項目就利用容積率與建筑密度的換算關系，把低容積率高密度的多層產品做成低容積率低密度的高層產品，創造出新的物業組合方式。此手法主要運用于江景、湖景、海景等觀景項目，由于層數的增加，使建筑密度得到有效降低，既增加了小區綠地面積和公共面積，同時有有利于景觀價值的挖掘，從而提高物業開發價值。如杭州的南都逸天廣場，用小高層、多層的容積率來設計高層，其容積率1.73，建筑密度僅13.8%，使南北樓幢距及人均綠地率大大提高。另外世貿集團開發的江景豪宅也都采用此手法。
B、降低容積率
由于容積率的降低，居住品質得到有效提升，從而提高項目售價，實現利潤最大化。此種做法常見于別墅或豪宅項目的開發，針對的多為高端客群，其對售價不敏感，但注重居住品質及良好的生態環境。如北京CLASS——建于果嶺的上層建筑，其在板樓、塔樓林立的望京地區建設以低密度高品質住宅一度引起市場爭議，但其開盤二十天就取得了6.5個億的銷售記錄，證明了降低容積率也可以作為市場差異化的有效手段。
實現利潤最大化是企業追求的目標，但是如果能夠多從消費者角度出發，多考慮消費者的需求與利益，企業就能有更好地發展，實現更大的、更長期的利益。